MARSEILLE. Baromètre DTZ : le marché phocéen de l’immobilier d’entreprise fait grise mine

Le marché marseillais de l’immobilier d’entreprise souffre. C’est le constat qui ressort de la dernière note de conjoncture annuelle de DTZ. «Avec 56.000 m2 de bureaux placés en 2011, dont un tiers dans le neuf, Marseille a réalisé sa plus mauvaise année depuis 10 ans», constate Lucile de Malet, directrice du département bureaux de DTZ à Marseille. Pour la deuxième ville du pays, le coup d’arrêt est brutal après la reprise enregistrée en 2009 et 2010. La cité phocéenne se classe très loin derrière Lyon (259.000 m2), Toulouse (130.000 m2). Et elle est également devancée par des métropoles régionales moins importantes comme Rennes, Bordeaux (70.000 m2 chacune) et même Montpellier (50.000 m2). Pour Lucile de Malet, ce creux s’explique par «l’absence criante d’offre neuve, notamment sur Euroméditerranée», cible privilégiée des chefs d’entreprise. En 2011, il ne s’est ainsi placé que 18.800 m2 de bureaux sur le périmètre de l’OIN, un score en chute de 62% par rapport à 2010. Et le neuf ne représentait que 14% de ce résultat (2.630 m2), un niveau quasi anecdotique. Autre signe de l’atonie du marché, 85% de la demande exprimée en 2011 (78.000 m2) concernait des petites surfaces, inférieures à 300 m2.

Incohérence de l’offre et de la demande

Quant à l’offre immédiatement disponible, elle a continué à gonfler pour atteindre 137.600 m2 (+27%) fin 2011, niveau le plus élevé de la dernière décennie. Le stock atteint des sommets puisque le niveau de l’offre marseillaise représente 2,5 fois le volume des commercialisation enregistré en 2011 (1,5 fois sur la France). L’offre neuve à venir reste rare (45.000 m2), voire marginale sur Euroméditerranée (10.100 m2 contre 20.600 m2 en 2010). Une situation que déplore la directrice de DTZ, qui pointe «une incohérence entre l’offre et la demande», de nombreux programmes étant situés hors du champ de radar des entreprises. «La clef pour les gros projets de plus de 100 salariés, c’est la desserte en transport collectif. Les dirigeants préfèrent différer un projet de déménagement plutôt que d’aller s’installer dans un secteur mal desservi par le réseau de TCSP», observe Lucile de Malet qui cite en exemple «la ville de Montpellier où l’on aménage le tramway avant les bureaux». Ce déficit pénalise les secteurs excentrés comme la vallée de l’Huveaune. «Vous avez un programme comme le Longchamp (4.900 m2), près de l’échangeur de Florian, à Pont-de-Vivaux, qui a du mal à être commercialisé pour ces raisons-là. On a les mêmes difficulté sur la Parc Valentine Vallée Verte : là, il a fallu que Goodman, le propriétaire, accepte de revoir ses tarifs à la baisse - de 150 à 135 euros le m2/HT HC - pour que l’on réussisse à boucler l’installation de Dekra (2.100 m2)», explique la directrice de DTZ Marseille.

Dans ce tableau morose, les valeurs locatives marseillaises ont bien résisté, avec une légère hausse sur les surfaces neuves et les surfaces de seconde main. Seuls les loyers de l’offre de première main reculent (160 euros/m2/an), du fait de la localisation de l’offre hors d’Euroméditerranée. Les loyers «prime» ont continué à progresser pour atteindre 215 euros/m2/an, avec des pointes de 250 euros/m2 aux Docks, voire 270 euros/m2 au Silo.

Un marché des investissements en fort rebond

Parmi les transactions les plus importantes du semestre : PôleeEmploi qui a regroupé ses troupes dans de nouveaux locaux dans les quartiers Est (1.600 m2), Sud (2.500 m2) et dans le centre-ville (1.000 m2). Citons également Dekra (2.100 m2) à la Valentine, France Télécom (1.850 m2) sur Euroméditerranée et EFS (1.400 m2) dans les quartiers Sud. Autre signal positif : avec 402M€ transactés en 2011, le marché de l’investissement a connu un fort rebond en 2011. Le chiffre est en effet 5,6 fois plus élevé que celui de 2010 (72 M€). Ce rebond est à mettre sur le compte des bureaux qui représentent 63% des montants investis. Parmi les transactions les plus notables, on peut citer la cession de M’Square (notre photo), immeuble de 8.860 m2 aujourd’hui occupé par l’ARS et la Draaf. Cet ensemble récent situé boulevard de Paris, au cœur d’Euroméditerranée (3^e), a été vendu une trentaine de millions d’euros par le fonds d’investissement allemand Pramerica à un de ses homologues luxembourgeois. Ce regain des investissements s’explique par la faible volatilité des prix : les taux de rendement prime de bureaux marseillais demeurent très compétitifs, à 6,25% fin 2011.

Enfin, pour 2012, DTZ prévoit une amélioration «grâce au retour des transactions de plus de 5 000 m2». Mais, il n’y pas de miracle à espérer, en raison des faibles perspectives de livraisons neuves sur Euroméditerranée : d’ici la fin de l’année, seulement 9.000 m2 de bureaux devraient être mis en service sur le périmètre de l’opération. Pour le retour de la croissance, il faudra attendre 2013 avec la livraison des immeubles phares : Euroméd Center, le Balthazar sur les Quais d’Arenc, M3/Noailles...

Photo : l'immeuble M’Square à Marseille (X DR)

E-lettre Sud Infos | Publié le 09-02-2012